Elektrische installatie laten keuren: hoeveel kost het en wat heb je nodig?

Bij de verbouwing van ons huis hebben we een deel van de elektrische installatie zelf gedaan. De elektricien van de aannemer heeft de verdeelborden geïnstalleerd, wij trokken kabels en installeerden stopcontacten. Nadien moet alles gekeurd worden door een erkende inspecteur, dat is verplicht sinds 1 juli 2008. Dus als je een ouder huis verbouwt of koopt, moet je altijd laten keuren.

Ik had natuurlijk niet dadelijk een telefoonnummer klaar om te bellen, dus heb ik op Google alle (toen toch) erkende keurbedrijven opgezocht. Mijn idee was ze allemaal op te bellen en prijs te vragen.

Een keuring van een elektrische installatie kost gewoonlijk minstens 125 euro. Sommige bedrijven durven meer dan 200 euro vragen, dus bel wat rond.

Maak voor de  afspraak met de inspecteur. Hou het ééndraadschema van je elektrische installatie klaar dat je hebt gekregen van de elektricien. Als je dat niet hebt ontvangen, vraag het op voor de inspecteur langskomt.

De inspecteur zal de hele elektrische installatie controleren: de aarding, stopcontacten, lichtpunten, verdeelborden, enzovoort. Achteraf krijg je een officieel verslag en de factuur.

 

 

Bedrijf Website Locatie
ACA www.acavzw.be Roeselare
ACMV m.electrischekeuringenbrugge.be/nl Oostkamp
APAVE BELGIUM www.apave.com Seneffe
APRAGAZ www.apragaz.com Brussel
A.S.C. www.asc-controle.be Halen
A.T.K. www.atk.be Elke provincie
BELOR www.belor.be provincie Waals-Brabant
BTI www.bticonsult.be Gent
B.T.V. www.btvcontrol.be Elke provincie
BUREAU VERITAS www.bureauveritas.com Antwerpen
CERTITEST www.certitest.be Wilrijk
ELECTRO-TEST www.electro-test.be Elke provincie
KEA www.keakeuringen.be Nevele
KEURteam www.keurteam.be Oedelem
KEURTECH www.keurtech.be Schelle
O.C.B. www.ocb.be Meerdere
SGS Statutory Services Belgium www.elektrische-keuring.be Meerdere
SOCOBEL www.socobel.be Les Waleffes
VAN HEMELEN J. vanhemelen.org Alsemberg
VINCOTTE www.vincotte.be Elke provincie




Als je je woning gaat verkopen, ben je ook verplicht je elektrische installatie te laten keuren. Tenminste als de elektrische installatie in gebruik is voor 1 oktober 1981 (dus in elk huis ouder dan 36 jaar.) Als je al een gelijkvormigheidsattest hebt, dan is een keuring niet nodig.
Voor verkoop mag het keuringsverslag  positief of negatief zijn, dat maakt geen verschil. Je moet het gewoon hebben, zodat de koper deftig geïnformeerd is.

Kiezen voor een vaste of variabele rentevoet?

Wanneer je gaat rondshoppen voor een woonkrediet, merk je snel dat een variabele rentevoet lager ligt dan een vaste. De bank baseert hun vaste of variabele rentevoeten op een referte-index. Die referte-index wordt elke maand officieel gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad.

Kijk op de website van de FOD Economie: referte-indexen voor variabele rentevoeten. Voor vaste rentevoeten wordt de referte-index J gebruikt.

Vaste rente

Een vaste rentevoet staat vast voor de hele looptijd. Die rentevoet is waarschijnlijk hoger dan de variabele, maar is veiliger want je hebt geen last van de speling van de markt. Je weet precies hoeveel je moet betalen over de hele looptijd. Dit is interessant als die laag staat.

Als de vaste rentevoet van de markt daalt en lager ligt dan jouw vaste rentevoet, dan profiteer je daar niet automatisch van. Je betaalt meer dan huidige markt. Maar in de praktijk zijn kredietgevers wel bereid om de voorwaarden van je lening te herzien… anders zou jij naar een andere bank kunnen overstappen die betere voorwaarden geeft.




 

Variabele rente

Een variabele rentevoet wordt op vaste tijdstippen aangepast. Dat kan elk jaar zijn, of om de twee jaar, drie jaar enzovoort.

De variabele rente wordt op elk vast tijdstip op de vervaldag aangepast of herzien op basis van een referentie-index. Deze referte-index wordt elke maand gepubliceerd in het Belgisch staatsblad. Er zijn een aantal referte-indexen, van A tot J.

De referte-index A dient voor de jaarlijks aanpasbare variabele rente 1/1/1. De referte-index C dient voor de driejaarlijkse aanpasbare rentevoet 3/3/3, referte-index E voor de vijfjaarlijkse enzovoort. Zoals gezegd dient de referte-index J om de vaste rentevoet te berekenen.

Banken zijn niet verplicht de meest recente referte-index te volgen. Vraag  welke referte-index ze gebruiken. Als de meest recente referte-index hoger is dan diegene die de bank gebruikt, eis dan (vriendelijk) dat ze op de overeenkomst de meest recente vermelden. Een te lage referte-index nu betekent een duurdere herziening achteraf. Het verschil is dan groter tussen de lage en de nieuwe.

Wettelijk is vastgelegd dat de rente de eerste drie jaar met maximum 1% jaarlijks mag stijgen. Daarbij mag de variabele rentevoet tijdens de hele looptijd van de lening maximum verdubbelen, ook al is de marktrente hoger. Als jouw variabele rentevoet nu bijvoorbeeld 2% is, dan kan die nooit méér zijn dan 4%.

Waar moet je op letten als je een huis of appartement wilt kopen

Eigenlijk op alles. Want alles kan je geld kosten… daarom:
Begin bij een huis of appartement dat je interesseert, maar dat je niet echt wil hebben.
Zo leer je het hele proces zonder teleurgesteld te zijn als iemand anders het koopt.

We zijn er zelf zes maand mee bezig geweest. De eerste keer dat we gingen kijken, was het spannend en moeilijk. De vastgoedmakelaar doet zijn uitleg en je luistert. Tegelijk wil je op alles letten en niets missen. De tiende keer is het veel gemakkelijker. Hoe beter je je huiswerk maakt, hoe meer geld je bespaart.

Vergelijk met andere huizen in de buurt om de vraagprijs naar waarde te schatten. De richtlijnen hieronder is ervaring die we zelf hebben opgedaan, door veel te lezen, te vragen en te kijken.

 

 

Waarop letten bij het kopen van een huis of appartement: vocht in de muren

Muren

Muren moeten natuurlijk solide zijn. Let op scheuren en barsten. Zoek naar vochtplekken in de kamerhoeken en tegen het plafond. Kijk achter kasten. Bepleistering moet in goede staat zijn; dit kan je vaststellen door er zacht met je vuist op te kloppen. Zonder vocht in de muren zal het behang nog stevig zijn. Als er vocht door is gekomen, zie je kringen. Verf kan blaasjes vertonen na vocht.

Als de woning meer dan 40 jaar oud is, ga je waarschijnlijk de bepleistering moeten vervangen. Reken op €60 per vierkante meter bepleistering, materiaal en arbeid inbegrepen.




 

Vloeren

Controleer zeker de houten vloeren met houten balken in oudere huizen. Dat doe je door er licht op te springen. Wanneer de vloer wat doorbuigt als een trampoline wanneer je landt, hebben de Waarop letten bij het kopen van een huis of appartement: de vloeren
houten balken een deel van hun draagkracht verloren door vocht, huisboktor of memel (houtworm). Die moeten dan verstevigd of vervangen worden, om te vermijden dat de vloer en de plafond eronder gaat doorhangen.
Het plafond onder die vloer moet er dan afgehaald worden, om de balken te kunnen verstevigen. Daarna moet er een nieuwe plafond komen: reken op ongeveer €100 per vierkante meter, arbeid en materiaal inbegrepen.

 

 

Ramen

Controleer de muur rondom het raamwerk op tocht, gaten en barsten. Als het raamwerk van hout is gemaakt, controleer op gaten en memel. Open en sluit de ramen om na te gaan of ze niet klemmen.

Heeft het huis of appartement enkel of dubbel glas? Niet alle dubbele beglazing is per definitie goed. Hoe ouder, hoe minder isolerend. Ga na in welk jaar het dubbel glas geïnstalleerd is. Dubbele ramen van de eerste generatie, van 1948 tot 1993, zijn waarschijnlijk van het merk Thermopane. Het is dan wel dubbel glas, maar het rendement is veel lager. Het jaar van fabricatie staat op de onderkant van het glas gedrukt.
Recente ramen met HR-glas of hoogrendementsglas isoleren veel beter. Dubbel glas op zich is niet duur: vanaf €50 per vierkante meter. De meerprijs ligt in het maatwerk en de arbeid. Je kan het oude raamwerk nog gebruiken als het in goede staat is en nog goed isoleert.




 

Elektriciteit

Alle elektrische bedrading moet sinds 1981 wettelijk verplicht gekeurd worden. Als dat niet gebeurd is, ben je als koper verplicht om de elektriciteit in orde te laten brengen en te laten keuren binnen 18 maanden na de aankoop van het huis of appartement. Hier is een lijst met erkende controleurs.

Waarop letten bij het kopen van een huis of appartement: de elektriciteitVraag aan de verkoper naar een bewijs van keuring. De kans is groot dat de installatie afgekeurd is. De kans is klein dat de verkoper de keuring op zijn kosten wil laten uitvoeren en tekortkomingen herstellen… dus kan je dat als een reden opgeven om lager te bieden.

Als de installatie wel gekeurd is, vraag dan naar schema’s van de bedradingen. Controleer of de voorziene zekeringkast voldoende zwaar is voor je verbruik. Twintig ampère of 4,6 kV is typisch voor oudere woningen. Misschien is dat niet voldoende voor jouw gebruik: 40 ampère (of 9,2 kV) is tegenwoordig standaard.
Ga na of er genoeg stopcontacten zijn en of ze geaard zijn.

 

 

Verwarming

Voor een grotere woning is centrale verwarming met thermostaten in elke kamer en een redelijk recente condensatieketel het beste. Elektriciteit is de minst efficiënte en dus duurste manier van verwarmen. Als er met stookolie verwarmd wordt, moet de opslagtank gekeurd zijn en niet lekken.

Een nieuwe wandketel gaat gemiddeld 15 jaar mee en kan gecombineerd worden met warmwaterbereiding voor je keuken of badkamer. Als je hem laat plaatsen door een erkend aannemer, betaal je maar 6% BTW in plaats van 21%.

 

 

Water

Zijn de leidingen dichtgekalkt? Is er geurhinder van de afvoer van lavabo’s, douche of bad? Die buizen ga je moeten vervangen. Dat kan je als argument gebruiken om lager te bieden.
Wordt het water verwarmd door de ketel van de centrale verwarming of door een gasboiler?
Is het huis gebouwd voor 1950? Dan zijn er misschien nog loden waterleidingen… en lood is giftig. Die moet je zeker laten vervangen en dat kan je dus ook als reden gebruiken om een lager bod te doen.




 

Dak

Controleer dakbalken op schimmel, vocht en memel door er op te kloppen. Kijk of er iets uit de balk dwarrelt. Kleine aantastingen door houtworm kan je zelf behandelingen met een vies goedje dat je niet wil inademen. Bij grote aantasting haal je best een dakwerker.

Als het dak niet geïsoleerd is, ga je meer stookkosten betalen. Een dak isoleren is niet moeilijk en kan je zelf. Er zijn premies om de kosten te drukken.

 

 

Het perceel

Zijn er bouwovertredingen? Is er bijvoorbeeld wel een bouwvergunning afgegeven voor die veranda die er nieuwer uitziet dan de rest van het huis?

Is er sprake van erfdienstbaarheid? Bijvoorbeeld: je buurman heeft een eigendom, een ‘erf’, dat niet aan de straat grenst. Jouw ‘erf’ of eigendom wel. De buurman gebruikt jouw oprit om tot bij zijn woning te komen. De oprit op jouw erf is ten dienste van je buurman. Je mag dan niet zomaar iets aan je oprit veranderen of je buurman de toegang ontzeggen.

Is de bodem verontreinigd? Als koper heb je onderzoeksplicht en informatieplicht: “ik wist het niet” is geen excuus. Als er verborgen kosten zijn, draai je daarvoor op.

 

 

Omgeving

Is er in de buurt van het huis of appartement een vliegveld, een autostrade of industriepark? Is er risico op overstroming? Dit zijn allemaal elementen waar je korting voor kan vragen.
Met hoeveel achtergrondlawaai kan je leven? Sommige mensen die lang in de buurt van een drukke weg wonen, worden dat gewend. Anderen, zoals wij, worden er knettergek van.

 

Eens je zeker bent dat je een goede woning gevonden hebt, kan het spannend spel beginnen: een bod doen op een huis of appartement.

Je lopende hypotheek of lening herzien

Je lening of hypotheek “herzien” betekent dat je bij je bank om nieuwe voorwaarden gaat vragen. Dat doe je als de huidige rente voor een vergelijkbare lening als de jouwe lager is dan diegene die je hebt.
Nieuwe voorwaarden kunnen een kortere looptijd zijn met dezelfde maandelijkse aflossing. Of je kan dezelfde looptijd houden met een lagere maandelijkse aflossing. Of je leent meer bij.

Het is de moeite je lening te laten herzien wanneer de huidige interest minstens 0,5% lager ligt dan jouw rentevoet.

Vraag eerst bij je eigen bank om een voorstel tot herfinanciering. Ze weten immers goed genoeg waar de klepel hangt. Een korte e-mail kan volstaan om een interessant aanbod te krijgen.

 

Voor een herfinanciering maak je best een afspraak

 

Soms kan dat via een contactformulier op de website van de bank, meestal moet je telefoneren. Doe dat een paar weken op voorhand. Zaterdagen zijn meestal snel volgeboekt. Voor je de moeite doet om naar andere banken te stappen, vraag eerst aan je huidige bank of ze je een voorstel tot herfinanciering kunnen geven. De kans is groot dat je dat voorstel snel krijgt. Om dat voorstel te vergelijken, kan je dan nog bij andere banken langsgaan. Waarschijnlijk is het voorstel van jouw bank iets minder voordelig dan dat van de concurrentie. Dat komt omdat jouw bank weet dat je zowiezo notariskosten en registratierechten moet betalen als je naar een concurrent zou overstappen.




 

Bij het herzien van een lening moet je een wederbeleggingsvergoeding betalen

 

Wanneer je bij je bank je lening laat herzien, moet je een “wederbeleggingsvergoeding” betalen. Dat is een éénmalige vergoeding die je aan je bank betaalt. Als jij een som geld vervroegd terugbetaalt, dan verliest de bank daar de inkomsten van de interest op. Ze moeten dus “weder beleggen”, voor zichzelf een nieuwe belegging zoeken om dat verlies te compenseren. De vergoeding bedraagt drie maanden interest, berekend op het bedrag dat je vervroegd terugbetaalt.

Als je huidige bank je lopende lening niet wil herzien, kan je naar een andere bank overstappen die je wel een betere interest geeft. Als je overstapt, heb je wel extra kosten voor het opnieuw afsluiten van een lening. Er moet een nieuwe akte worden opgemaakt op naam van de nieuwe bank, een nieuwe schuldsaldoverzekering aangegaan, enzovoort. Reken opnieuw op 1% registratierechten, ongeveer 0.3% inschrijvingsrecht, notariskosten en dossierkosten. Reken dus uit of het de moeite waard is.




 

Hoe bereken je de wederbeleggingsvergoeding?

 

Voorbeeld: jouw interestvoet is 4%, je betaalt 50.000 euro vervroegd terug. Daar wordt drie maanden interest op berekend bij een rente van 4% op jaarbasis. Nu geldt die 4% interest op een heel jaar, en niet op drie maanden. Je deelt die 4% dus door 12 maanden en vermenigvuldigt met drie.

Uitgerekend: 50.000 * 4% / 12 * 3 = 500 euro.

 

Bieden op een huis of appartement

Je hebt er een aantal woningbezoeken opzitten en je weet waar je op moet letten. Je hebt een huis of appartement gevonden dat je wil. Geweldig! De volgende stap is bieden.

Wees er snel bij als je iets tegenkomt dat de moeite is, een huis kan op een paar dagen tijd verkocht zijn. Zorg ervoor dat je tijd genoeg hebt om een eigendom te kopen. Als je gehaast bent, is de kans groter dat je foute keuzes maakt.

Ga altijd eerst na bij je bank hoeveel je kan lenen. Anders weet je zelfs niet of je een bod kan doen op een huis dat je echt interesseert. Neem de tijd om zelf banken te vergelijken, vertrouw niet alleen op de Immotheker. Wij hebben zelf rechtstreeks bij een bank een betere lening gekregen dan de beste die de Immotheker voor ons kon regelen.

 

Bereken eerst je maximumbod

Begin met het uitrekenen van het maximumbedrag dat je kan bieden.

Reken de gebreken van de woning uit: enkel glas in plaats van dubbel, afgekeurde elektrische bedrading, scheuren in muren, vochtproblemen, een dak dat moet vervangen worden. Maak een schatting van de kosten die je zal hebben als je de woning zou gekocht hebben. Vraag raad aan een aannemer of architect, die kan je het beste een prijs geven.

Trek het bedrag van die kosten af van je maximumbedrag. Wat je overhoudt, is wat je aan de aankoop zelf zou kunnen geven.




 

Bepaal het bedrag van je eerste bod

Je weet nu wat het bedrag is dat je aan een woning kan spenderen na het aftrekken van alle kosten van renovatie. Stel dat dat 200.000 Euro is. Meer dan dat kan je er niet aan geven zonder te gaan bijlenen.

Vraag nu doodgewoon aan de vastgoedmakelaar of er al een bod is, of met welk bod de verkoper tevreden zou kunnen zijn. Hoogstwaarschijnlijk krijg je een nuttig antwoord op die vraag. Het is immers in het voordeel van de makelaar om de woning zo snel mogelijk te verkopen. Hoe langer het duurt om een woning te verkopen, hoe minder de makelaar er aan verdient.

Dat geeft je een goed startpunt. Je kan beginnen met 10% tot 15% onder de vraagprijs. Bijvoorbeeld: als de vraagprijs van een appartement 180.000 euro is, dan is 160.000 euro een goed openingsbod. Bel of mail de vastgoedmakelaar en laat hen dat weten. De teerling is geworpen!

 

De makelaar helpt je graag bij het bieden

De vastgoedmakelaar krijgt een commissie op de prijs die jij betaalt. Die wordt van de verkoopprijs afgetrokken en is dus voor rekening van de verkoper. Die commissie is een percentage van de totale verkoopprijs, meestal tussen 2% en 6%. Daarom is het belangrijk voor de makelaar dat het huis of appartement zo snel mogelijk verkocht wordt. Hoe langer een eigendom op de markt is, hoe meer moeite ze moeten doen om het verkocht te krijgen en dus hoe minder ze er aan verdienen.

 

Het verschil tussen een lening aflossen in vaste mensualiteiten of in vaste kapitaalaflossingen

Een mensualiteit is een vast bedrag per maand. Dat bedrag verandert niet doorheen de hele looptijd van de lening. Het voordeel is dat je altijd weet hoeveel je per maand moet betalen. Het nadeel is dat je meer interest betaalt.

Een vaste kapitaalaflossing kost in begin meer omdat je in begin meer interesten betaalt. Maar naarmate je meer en meer afbetaalt, wordt dat kapitaal minder – en dus betaal je ook minder interesten. Bijvoorbeeld kan het zijn dat je de eerste 10 jaar 350 euro per maand meer betaalt. Maar als je daardoor uiteindelijk 6% van het hele bedrag bespaart, betaal je over de hele looptijd minder dan bij vaste mensualiteiten.

Neem een half uur de tijd om uit te rekenen wat de beste formule is. Al dat huiswerk kan zich vertalen in duizenden euro’s uitgespaard!

Over de schuldsaldoverzekering

Een schuldsaldoverzekering, afgekort SSV, is een soort levensverzekering. Hiermee verzeker je het hele (of gedeeltelijke) saldo van de uitstaande schuld bij de bank. Als je met je auto tegen een boom knalt en overlijdt, dan zorgt die verzekering er voor dat jouw partner nog maar 50% van de lening moet afbetalen. Of als je een iets duurdere schuldsaldoverzekering van 100% neemt, dan moet je partner de lening niet afbetalen omdat de verzekering de lening aflost.

In principe is de SSV jaarlijks betaalbaar. Je kan het bedrag ook in één keer betalen bij het aangaan van de lening: dat heet dan de “koopsom” of “enige premie”. Dat komt altijd goedkoper uit, maar je moet wel in één keer een flinke som betalen.

Schuldsaldoverzekeringen zijn goedkoper voor jongere mensen, niet-rokers en vrouwen. De ene SSV is de andere niet. Er kan 500 tot 1000 euro verschil zijn tussen verschillende banken.

Je mag de SSV inbrengen in je belastingen, die kan je toevoegen aan de “fiscale korf” van belastingvoordelen. Hier kan je je belastingvoordeel berekenen.
Wij sloten onze lening af in december, dus hebben we de SSV in één keer betaald om het belastingvoordeel nog te kunnen krijgen voor dat jaar.

Hypotheek, mandaat of onderhands

Er zijn drie manieren om geld te lenen bij een bank voor een woning. Via een hypotheek, via een mandaat of via een onderhandse akte.

Hypotheek

Als lener moet je een hypotheek toestaan op je woning. Daardoor kan de bank je huis in beslag nemen en verkopen als je niet afbetaalt. De notaris moet die hypotheek inschrijven in het register: dat zijn de notariskosten. Hoeveel notariskosten hangt af van hoeveel je leent. Meestal zijn de notariskosten 2-3% van het totale leenbedrag. Dat is het nadeel. Het voordeel is dat je een hypotheek als belastingvoordeel kan gebruiken.

Mandaat

Een deel van je lening kan ook als mandaat gegeven worden. Een mandaat hoeft niet ingeschreven te worden, daar betaal je dus geen notariskosten voor. Het nadeel is dan weer dat je een mandaat niet kan gebruiken voor het belastingvoordeel van de woonbonus.
Vraag de bank om je lening te verdelen tussen hypotheek en mandaat, zodat je met minimale notariskosten een maximaal belastingvoordeel krijgt. Je belastingvoordeel kan je hier uitrekenen.

Onderhandse akte

Een onderhandse akte is de laatste manier waarop een bank je geld leent. Het is de laatste manier, omdat er geen inschrijving of hypotheek is, zodat de bank geen garanties op terugbetaling heeft. Dit krijg je dus alleen maar als je al bewezen hebt dat je betrouwbaar bent en kan terugbetalen, bijvoorbeeld als je al een hypotheek of mandaat hebt lopen.