Waar moet je op letten als je een huis of appartement wilt kopen

Eigenlijk op alles. Want alles kan je geld kosten… daarom:
Begin bij een huis of appartement dat je interesseert, maar dat je niet echt wil hebben.
Zo leer je het hele proces zonder teleurgesteld te zijn als iemand anders het koopt.

We zijn er zelf zes maand mee bezig geweest. De eerste keer dat we gingen kijken, was het spannend en moeilijk. De vastgoedmakelaar doet zijn uitleg en je luistert. Tegelijk wil je op alles letten en niets missen. De tiende keer is het veel gemakkelijker. Hoe beter je je huiswerk maakt, hoe meer geld je bespaart.

Vergelijk met andere huizen in de buurt om de vraagprijs naar waarde te schatten. De richtlijnen hieronder is ervaring die we zelf hebben opgedaan, door veel te lezen, te vragen en te kijken.

 

 

Waarop letten bij het kopen van een huis of appartement: vocht in de muren

Muren

Muren moeten natuurlijk solide zijn. Let op scheuren en barsten. Zoek naar vochtplekken in de kamerhoeken en tegen het plafond. Kijk achter kasten. Bepleistering moet in goede staat zijn; dit kan je vaststellen door er zacht met je vuist op te kloppen. Zonder vocht in de muren zal het behang nog stevig zijn. Als er vocht door is gekomen, zie je kringen. Verf kan blaasjes vertonen na vocht.

Als de woning meer dan 40 jaar oud is, ga je waarschijnlijk de bepleistering moeten vervangen. Reken op €60 per vierkante meter bepleistering, materiaal en arbeid inbegrepen.




 

Vloeren

Controleer zeker de houten vloeren met houten balken in oudere huizen. Dat doe je door er licht op te springen. Wanneer de vloer wat doorbuigt als een trampoline wanneer je landt, hebben de Waarop letten bij het kopen van een huis of appartement: de vloeren
houten balken een deel van hun draagkracht verloren door vocht, huisboktor of memel (houtworm). Die moeten dan verstevigd of vervangen worden, om te vermijden dat de vloer en de plafond eronder gaat doorhangen.
Het plafond onder die vloer moet er dan afgehaald worden, om de balken te kunnen verstevigen. Daarna moet er een nieuwe plafond komen: reken op ongeveer €100 per vierkante meter, arbeid en materiaal inbegrepen.

 

 

Ramen

Controleer de muur rondom het raamwerk op tocht, gaten en barsten. Als het raamwerk van hout is gemaakt, controleer op gaten en memel. Open en sluit de ramen om na te gaan of ze niet klemmen.

Heeft het huis of appartement enkel of dubbel glas? Niet alle dubbele beglazing is per definitie goed. Hoe ouder, hoe minder isolerend. Ga na in welk jaar het dubbel glas geïnstalleerd is. Dubbele ramen van de eerste generatie, van 1948 tot 1993, zijn waarschijnlijk van het merk Thermopane. Het is dan wel dubbel glas, maar het rendement is veel lager. Het jaar van fabricatie staat op de onderkant van het glas gedrukt.
Recente ramen met HR-glas of hoogrendementsglas isoleren veel beter. Dubbel glas op zich is niet duur: vanaf €50 per vierkante meter. De meerprijs ligt in het maatwerk en de arbeid. Je kan het oude raamwerk nog gebruiken als het in goede staat is en nog goed isoleert.




 

Elektriciteit

Alle elektrische bedrading moet sinds 1981 wettelijk verplicht gekeurd worden. Als dat niet gebeurd is, ben je als koper verplicht om de elektriciteit in orde te laten brengen en te laten keuren binnen 18 maanden na de aankoop van het huis of appartement. Hier is een lijst met erkende controleurs.

Waarop letten bij het kopen van een huis of appartement: de elektriciteitVraag aan de verkoper naar een bewijs van keuring. De kans is groot dat de installatie afgekeurd is. De kans is klein dat de verkoper de keuring op zijn kosten wil laten uitvoeren en tekortkomingen herstellen… dus kan je dat als een reden opgeven om lager te bieden.

Als de installatie wel gekeurd is, vraag dan naar schema’s van de bedradingen. Controleer of de voorziene zekeringkast voldoende zwaar is voor je verbruik. Twintig ampère of 4,6 kV is typisch voor oudere woningen. Misschien is dat niet voldoende voor jouw gebruik: 40 ampère (of 9,2 kV) is tegenwoordig standaard.
Ga na of er genoeg stopcontacten zijn en of ze geaard zijn.

 

 

Verwarming

Voor een grotere woning is centrale verwarming met thermostaten in elke kamer en een redelijk recente condensatieketel het beste. Elektriciteit is de minst efficiënte en dus duurste manier van verwarmen. Als er met stookolie verwarmd wordt, moet de opslagtank gekeurd zijn en niet lekken.

Een nieuwe wandketel gaat gemiddeld 15 jaar mee en kan gecombineerd worden met warmwaterbereiding voor je keuken of badkamer. Als je hem laat plaatsen door een erkend aannemer, betaal je maar 6% BTW in plaats van 21%.

 

 

Water

Zijn de leidingen dichtgekalkt? Is er geurhinder van de afvoer van lavabo’s, douche of bad? Die buizen ga je moeten vervangen. Dat kan je als argument gebruiken om lager te bieden.
Wordt het water verwarmd door de ketel van de centrale verwarming of door een gasboiler?
Is het huis gebouwd voor 1950? Dan zijn er misschien nog loden waterleidingen… en lood is giftig. Die moet je zeker laten vervangen en dat kan je dus ook als reden gebruiken om een lager bod te doen.




 

Dak

Controleer dakbalken op schimmel, vocht en memel door er op te kloppen. Kijk of er iets uit de balk dwarrelt. Kleine aantastingen door houtworm kan je zelf behandelingen met een vies goedje dat je niet wil inademen. Bij grote aantasting haal je best een dakwerker.

Als het dak niet geïsoleerd is, ga je meer stookkosten betalen. Een dak isoleren is niet moeilijk en kan je zelf. Er zijn premies om de kosten te drukken.

 

 

Het perceel

Zijn er bouwovertredingen? Is er bijvoorbeeld wel een bouwvergunning afgegeven voor die veranda die er nieuwer uitziet dan de rest van het huis?

Is er sprake van erfdienstbaarheid? Bijvoorbeeld: je buurman heeft een eigendom, een ‘erf’, dat niet aan de straat grenst. Jouw ‘erf’ of eigendom wel. De buurman gebruikt jouw oprit om tot bij zijn woning te komen. De oprit op jouw erf is ten dienste van je buurman. Je mag dan niet zomaar iets aan je oprit veranderen of je buurman de toegang ontzeggen.

Is de bodem verontreinigd? Als koper heb je onderzoeksplicht en informatieplicht: “ik wist het niet” is geen excuus. Als er verborgen kosten zijn, draai je daarvoor op.

 

 

Omgeving

Is er in de buurt van het huis of appartement een vliegveld, een autostrade of industriepark? Is er risico op overstroming? Dit zijn allemaal elementen waar je korting voor kan vragen.
Met hoeveel achtergrondlawaai kan je leven? Sommige mensen die lang in de buurt van een drukke weg wonen, worden dat gewend. Anderen, zoals wij, worden er knettergek van.

 

Eens je zeker bent dat je een goede woning gevonden hebt, kan het spannend spel beginnen: een bod doen op een huis of appartement.

Bieden op een huis of appartement

Je hebt er een aantal woningbezoeken opzitten en je weet waar je op moet letten. Je hebt een huis of appartement gevonden dat je wil. Geweldig! De volgende stap is bieden.

Wees er snel bij als je iets tegenkomt dat de moeite is, een huis kan op een paar dagen tijd verkocht zijn. Zorg ervoor dat je tijd genoeg hebt om een eigendom te kopen. Als je gehaast bent, is de kans groter dat je foute keuzes maakt.

Ga altijd eerst na bij je bank hoeveel je kan lenen. Anders weet je zelfs niet of je een bod kan doen op een huis dat je echt interesseert. Neem de tijd om zelf banken te vergelijken, vertrouw niet alleen op de Immotheker. Wij hebben zelf rechtstreeks bij een bank een betere lening gekregen dan de beste die de Immotheker voor ons kon regelen.

 

Bereken eerst je maximumbod

Begin met het uitrekenen van het maximumbedrag dat je kan bieden.

Reken de gebreken van de woning uit: enkel glas in plaats van dubbel, afgekeurde elektrische bedrading, scheuren in muren, vochtproblemen, een dak dat moet vervangen worden. Maak een schatting van de kosten die je zal hebben als je de woning zou gekocht hebben. Vraag raad aan een aannemer of architect, die kan je het beste een prijs geven.

Trek het bedrag van die kosten af van je maximumbedrag. Wat je overhoudt, is wat je aan de aankoop zelf zou kunnen geven.




 

Bepaal het bedrag van je eerste bod

Je weet nu wat het bedrag is dat je aan een woning kan spenderen na het aftrekken van alle kosten van renovatie. Stel dat dat 200.000 Euro is. Meer dan dat kan je er niet aan geven zonder te gaan bijlenen.

Vraag nu doodgewoon aan de vastgoedmakelaar of er al een bod is, of met welk bod de verkoper tevreden zou kunnen zijn. Hoogstwaarschijnlijk krijg je een nuttig antwoord op die vraag. Het is immers in het voordeel van de makelaar om de woning zo snel mogelijk te verkopen. Hoe langer het duurt om een woning te verkopen, hoe minder de makelaar er aan verdient.

Dat geeft je een goed startpunt. Je kan beginnen met 10% tot 15% onder de vraagprijs. Bijvoorbeeld: als de vraagprijs van een appartement 180.000 euro is, dan is 160.000 euro een goed openingsbod. Bel of mail de vastgoedmakelaar en laat hen dat weten. De teerling is geworpen!

 

De makelaar helpt je graag bij het bieden

De vastgoedmakelaar krijgt een commissie op de prijs die jij betaalt. Die wordt van de verkoopprijs afgetrokken en is dus voor rekening van de verkoper. Die commissie is een percentage van de totale verkoopprijs, meestal tussen 2% en 6%. Daarom is het belangrijk voor de makelaar dat het huis of appartement zo snel mogelijk verkocht wordt. Hoe langer een eigendom op de markt is, hoe meer moeite ze moeten doen om het verkocht te krijgen en dus hoe minder ze er aan verdienen.