Kiezen voor een vaste of variabele rentevoet?

Wanneer je gaat rondshoppen voor een woonkrediet, merk je snel dat een variabele rentevoet lager ligt dan een vaste. De bank baseert hun vaste of variabele rentevoeten op een referte-index. Die referte-index wordt elke maand officieel gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad.

Kijk op de website van de FOD Economie: referte-indexen voor variabele rentevoeten. Voor vaste rentevoeten wordt de referte-index J gebruikt.

Vaste rente

Een vaste rentevoet staat vast voor de hele looptijd. Die rentevoet is waarschijnlijk hoger dan de variabele, maar is veiliger want je hebt geen last van de speling van de markt. Je weet precies hoeveel je moet betalen over de hele looptijd. Dit is interessant als die laag staat.

Als de vaste rentevoet van de markt daalt en lager ligt dan jouw vaste rentevoet, dan profiteer je daar niet automatisch van. Je betaalt meer dan huidige markt. Maar in de praktijk zijn kredietgevers wel bereid om de voorwaarden van je lening te herzien… anders zou jij naar een andere bank kunnen overstappen die betere voorwaarden geeft.




 

Variabele rente

Een variabele rentevoet wordt op vaste tijdstippen aangepast. Dat kan elk jaar zijn, of om de twee jaar, drie jaar enzovoort.

De variabele rente wordt op elk vast tijdstip op de vervaldag aangepast of herzien op basis van een referentie-index. Deze referte-index wordt elke maand gepubliceerd in het Belgisch staatsblad. Er zijn een aantal referte-indexen, van A tot J.

De referte-index A dient voor de jaarlijks aanpasbare variabele rente 1/1/1. De referte-index C dient voor de driejaarlijkse aanpasbare rentevoet 3/3/3, referte-index E voor de vijfjaarlijkse enzovoort. Zoals gezegd dient de referte-index J om de vaste rentevoet te berekenen.

Banken zijn niet verplicht de meest recente referte-index te volgen. Vraag  welke referte-index ze gebruiken. Als de meest recente referte-index hoger is dan diegene die de bank gebruikt, eis dan (vriendelijk) dat ze op de overeenkomst de meest recente vermelden. Een te lage referte-index nu betekent een duurdere herziening achteraf. Het verschil is dan groter tussen de lage en de nieuwe.

Wettelijk is vastgelegd dat de rente de eerste drie jaar met maximum 1% jaarlijks mag stijgen. Daarbij mag de variabele rentevoet tijdens de hele looptijd van de lening maximum verdubbelen, ook al is de marktrente hoger. Als jouw variabele rentevoet nu bijvoorbeeld 2% is, dan kan die nooit méér zijn dan 4%.

Je lopende hypotheek of lening herzien

Je lening of hypotheek “herzien” betekent dat je bij je bank om nieuwe voorwaarden gaat vragen. Dat doe je als de huidige rente voor een vergelijkbare lening als de jouwe lager is dan diegene die je hebt.
Nieuwe voorwaarden kunnen een kortere looptijd zijn met dezelfde maandelijkse aflossing. Of je kan dezelfde looptijd houden met een lagere maandelijkse aflossing. Of je leent meer bij.

Het is de moeite je lening te laten herzien wanneer de huidige interest minstens 0,5% lager ligt dan jouw rentevoet.

Vraag eerst bij je eigen bank om een voorstel tot herfinanciering. Ze weten immers goed genoeg waar de klepel hangt. Een korte e-mail kan volstaan om een interessant aanbod te krijgen.

 

Voor een herfinanciering maak je best een afspraak

 

Soms kan dat via een contactformulier op de website van de bank, meestal moet je telefoneren. Doe dat een paar weken op voorhand. Zaterdagen zijn meestal snel volgeboekt. Voor je de moeite doet om naar andere banken te stappen, vraag eerst aan je huidige bank of ze je een voorstel tot herfinanciering kunnen geven. De kans is groot dat je dat voorstel snel krijgt. Om dat voorstel te vergelijken, kan je dan nog bij andere banken langsgaan. Waarschijnlijk is het voorstel van jouw bank iets minder voordelig dan dat van de concurrentie. Dat komt omdat jouw bank weet dat je zowiezo notariskosten en registratierechten moet betalen als je naar een concurrent zou overstappen.




 

Bij het herzien van een lening moet je een wederbeleggingsvergoeding betalen

 

Wanneer je bij je bank je lening laat herzien, moet je een “wederbeleggingsvergoeding” betalen. Dat is een éénmalige vergoeding die je aan je bank betaalt. Als jij een som geld vervroegd terugbetaalt, dan verliest de bank daar de inkomsten van de interest op. Ze moeten dus “weder beleggen”, voor zichzelf een nieuwe belegging zoeken om dat verlies te compenseren. De vergoeding bedraagt drie maanden interest, berekend op het bedrag dat je vervroegd terugbetaalt.

Als je huidige bank je lopende lening niet wil herzien, kan je naar een andere bank overstappen die je wel een betere interest geeft. Als je overstapt, heb je wel extra kosten voor het opnieuw afsluiten van een lening. Er moet een nieuwe akte worden opgemaakt op naam van de nieuwe bank, een nieuwe schuldsaldoverzekering aangegaan, enzovoort. Reken opnieuw op 1% registratierechten, ongeveer 0.3% inschrijvingsrecht, notariskosten en dossierkosten. Reken dus uit of het de moeite waard is.




 

Hoe bereken je de wederbeleggingsvergoeding?

 

Voorbeeld: jouw interestvoet is 4%, je betaalt 50.000 euro vervroegd terug. Daar wordt drie maanden interest op berekend bij een rente van 4% op jaarbasis. Nu geldt die 4% interest op een heel jaar, en niet op drie maanden. Je deelt die 4% dus door 12 maanden en vermenigvuldigt met drie.

Uitgerekend: 50.000 * 4% / 12 * 3 = 500 euro.

 

Het verschil tussen een lening aflossen in vaste mensualiteiten of in vaste kapitaalaflossingen

Een mensualiteit is een vast bedrag per maand. Dat bedrag verandert niet doorheen de hele looptijd van de lening. Het voordeel is dat je altijd weet hoeveel je per maand moet betalen. Het nadeel is dat je meer interest betaalt.

Een vaste kapitaalaflossing kost in begin meer omdat je in begin meer interesten betaalt. Maar naarmate je meer en meer afbetaalt, wordt dat kapitaal minder – en dus betaal je ook minder interesten. Bijvoorbeeld kan het zijn dat je de eerste 10 jaar 350 euro per maand meer betaalt. Maar als je daardoor uiteindelijk 6% van het hele bedrag bespaart, betaal je over de hele looptijd minder dan bij vaste mensualiteiten.

Neem een half uur de tijd om uit te rekenen wat de beste formule is. Al dat huiswerk kan zich vertalen in duizenden euro’s uitgespaard!

Over de schuldsaldoverzekering

Een schuldsaldoverzekering, afgekort SSV, is een soort levensverzekering. Hiermee verzeker je het hele (of gedeeltelijke) saldo van de uitstaande schuld bij de bank. Als je met je auto tegen een boom knalt en overlijdt, dan zorgt die verzekering er voor dat jouw partner nog maar 50% van de lening moet afbetalen. Of als je een iets duurdere schuldsaldoverzekering van 100% neemt, dan moet je partner de lening niet afbetalen omdat de verzekering de lening aflost.

In principe is de SSV jaarlijks betaalbaar. Je kan het bedrag ook in één keer betalen bij het aangaan van de lening: dat heet dan de “koopsom” of “enige premie”. Dat komt altijd goedkoper uit, maar je moet wel in één keer een flinke som betalen.

Schuldsaldoverzekeringen zijn goedkoper voor jongere mensen, niet-rokers en vrouwen. De ene SSV is de andere niet. Er kan 500 tot 1000 euro verschil zijn tussen verschillende banken.

Je mag de SSV inbrengen in je belastingen, die kan je toevoegen aan de “fiscale korf” van belastingvoordelen. Hier kan je je belastingvoordeel berekenen.
Wij sloten onze lening af in december, dus hebben we de SSV in één keer betaald om het belastingvoordeel nog te kunnen krijgen voor dat jaar.

Hypotheek, mandaat of onderhands

Er zijn drie manieren om geld te lenen bij een bank voor een woning. Via een hypotheek, via een mandaat of via een onderhandse akte.

Hypotheek

Als lener moet je een hypotheek toestaan op je woning. Daardoor kan de bank je huis in beslag nemen en verkopen als je niet afbetaalt. De notaris moet die hypotheek inschrijven in het register: dat zijn de notariskosten. Hoeveel notariskosten hangt af van hoeveel je leent. Meestal zijn de notariskosten 2-3% van het totale leenbedrag. Dat is het nadeel. Het voordeel is dat je een hypotheek als belastingvoordeel kan gebruiken.

Mandaat

Een deel van je lening kan ook als mandaat gegeven worden. Een mandaat hoeft niet ingeschreven te worden, daar betaal je dus geen notariskosten voor. Het nadeel is dan weer dat je een mandaat niet kan gebruiken voor het belastingvoordeel van de woonbonus.
Vraag de bank om je lening te verdelen tussen hypotheek en mandaat, zodat je met minimale notariskosten een maximaal belastingvoordeel krijgt. Je belastingvoordeel kan je hier uitrekenen.

Onderhandse akte

Een onderhandse akte is de laatste manier waarop een bank je geld leent. Het is de laatste manier, omdat er geen inschrijving of hypotheek is, zodat de bank geen garanties op terugbetaling heeft. Dit krijg je dus alleen maar als je al bewezen hebt dat je betrouwbaar bent en kan terugbetalen, bijvoorbeeld als je al een hypotheek of mandaat hebt lopen.